业主委员会避坑指南13招！

汉·焦赣《易林·观之益》：“避阱入坑，忧患日生。”一本作“避井入坎”。

业委会委员是小区公益事业建设热心参与者，亦是小区依法维权的“拓荒者”。由于“业余选手”性质所决定，相互间戏称为“坑友”是普遍存在的现象。

业委会的困境与障碍总是出其不意，攻其不备，大意失荆州的故事经常发生，能顺利坚持到任期结束的业委会及其委员并不多。一招不慎失误犯错跌入险境、误入歧途或迅速夭折的倒是不在少数。

与其说是进了业委会，倒不如说是掉进了泥坑，如履薄冰、如临深渊。

坑一：没有绝对的敌人，只有偶尔的利益冲突

作为基层社区老百姓自己真正意义上的自治组织，业委会打交道的对象层次非常丰富，包括：政府行政层面上的乡（镇）人民政府（街道办）、住建部门的物管科（或房管办）、社区居委会；商业层面上的开发商、物业公司；个体层面上的业主/合法物业使用人等小区居民。

每个主体利益诉求不尽相同，业委会要做的是找寻这些所有诉求的共通点，从而平衡各方存在于小区里的正当合法权益。同时要对“污七八糟”的“乱劈柴”等社会丑陋现象，作坚决的斗争。然而要想蚍蜉撼大树，谈何容易哟！业主维权之路充满希望与艰辛。

在打交道之前，需要对各主体的需求与特性有充分地了解，尤其是业主的需求层次，做工作计划时才不至于剑走偏锋；有了心理准备之后再去干活，也不至于太出格而失望失信伤心欲绝。

不过，现实生活中常常是经历之后才会具备这样的理解力，遗憾的是，参与者并没有重来一次的机会。口诛笔伐、落荒而逃是常态。

与业委会的公益性质相对立的是，现行社会的运作似乎只认同两套逻辑——行政逻辑和市场逻辑，而踏实干活的常常被称为“理想主义”。很多事务交涉繁琐，工作量巨大，但业主不看这些。大家要看工作业绩，带着功利性，也相对表面。

拿物业服务工作管理举个例子，如小区开发建设单位修缮地下车库的环氧地皮，效果一般，工程花了几百万，前期物业服务企业无论怎样弄，效果不理想，换来业主一片骂声。后来小区换了新物业公司，花几万块钱在小区里洗洗涮涮，业主看到周围环境干净整洁，眼前一亮，好评如潮。

又比如社区居委会，上面是政府，工作都有指标，追求和谐稳定，比较容易“出成果”的社区服务项目，矛盾少，业主见了也开心。一到年末，就常在新闻里看到“别人家的小区”，拿公共收益给业主分红，每户业主分得几百上千元不等，小区利益摸得着、看得见，得实惠，谁会反对？

现在业主是欢欣鼓舞，可是表面功夫，短期利益，不能指望它解决小区大的问题。真正负责的业委会，目光要长远，格局要大，也要够洒脱。

因此，是否具有足够的信念感、使命感、公德心去坚持做基础工作，成为业委会能否长久地存活下去，并持续创造价值的核心竞争力。

01

避坑指南1：说什么不重要，重要的是做了什么

在参与初期，特别是竞选阶段，一些人爱给业主画大饼，信誓旦旦，何如何如。规划很好，蓝图很棒，逻辑很到位，小区未来一片光明。但是，说起来容易，做起来就不知道前方有没有什么十面埋伏在等你了。因此，心情越澎湃，越要警惕和淡定，才能理智评估事情的真实性和实践难度。

行动和支付成本，才是衡量言语真实性的唯一标准。同样，行动与效果是检验小区公益活动的唯一标准。说什么不重要，重要的是是否具有操作性，程序是否符合规定，计划失败了，有没有曲线救国的补救措施及应急预案。否则，向业主描绘前景时头头是道，结果又是另一回事，流失的信任，恐怕无法轻易挽回。

02

避坑指南2：了解小区相关行业现状

虽然社区居委会、政府（街道办）以及之上的行政部门、开发商、业委会、物业公司等机构在小区里说话，响应者众寡不一，但他们都有自己的权利和势力范围以及众多“粉丝”。

比如，物业公司听起来好像是任何一位业主/合法物业使用人都可以被怂、怼、甚至谩骂的弱势部门，但要和物业公司经理打交道，就会发现物业公司领导的权势不低。

小区的复杂性就在这里，各个利益相关方占有了业主的部分权力，让其让出权力很艰难，让利于民难上加难。而小区的良性可持续发展，需要利益悠关方之间的良好协同，互惠互利合作才能实现共赢。

了解社区居委会、物业公司的工作现状，有利于理解他们的处事逻辑、工作模式。知己知彼，才知道怎么和这些利益相关方沟通，为今后协作打下基础。如果不愿协作，那也要知道对方的软肋。谓：打蛇打七寸。只有抓住了主要矛盾与焦点，才能掌控主动权，占领道德制高点，才能真正实现依法维权这个目标。

03

避坑指南3：不要自己给自己制造障碍

社区居委会和物业公司的基层从业人员收入并不高，相关从业人员素质参差不齐，他们的影响力却不容小觑。在小区里，不要给任何主体人为制造障碍，搭建双方和谐关系，给他们留下一个温和、理性的印象，为日后的合法维权铺满一帆风顺之地砖。

对于公平正义的追求必须强势一点，对于广大业主必须温柔一些。万不可强奸民意，民意是拿来尊重而非践踏的，失去了广大业主的认同感，业委会将一事无成，一味强势的业委会难以到达终点。

04

避坑指南4：走出矛盾旋涡，拒绝他人强加的意图

小区由若干不同个体组成，每个个体对居民小区的认知是存在重大差异与误区的。道听途说、张冠李戴、一知半解、只知其然而不知其所以然是常态。

比如开发商、物业公司以商业利益为导向，而业主一方成份结构十分复杂，意见多分歧较大，存在大量不可控因素。因为利益诉求的不同，业主内部又分出很多阵营，这在矛盾纠纷的争斗十分激烈的小区尤为明显。比如住一楼的和住楼上的，住别墅的和住高层的，一栋楼里维修个电梯就能产生无数争吵，更别说牵涉更广泛的共同利益的事项。

业主、志愿者选择支持或反对业委会，也可能掺杂私人企图。当业委会成立之后，这些潜伏在背后的人就会对业委会施压，要求兑现他们的个人诉求，否则就是支持者的丧失与流量的消耗。开发商、物业公司等主体，出于自身目的考虑，通过大力推荐一些业主，或暗中用红包、小恩小惠、许下不可能兑现的承诺等收买参与者的方式，影响甚至干涉业委会的某些思路与决策。

处在利益中心的业委会，在一心一意做公益的基础上，打铁还需自身硬，必须识别和拒绝他人强加的意图，一是要明白意图背后的逻辑；二是要清楚自己该做什么、能干什么、怎样来干等具有目的性的操手；三要有大局意识，学会跳出矛盾旋涡，摆脱他人的掣肘。正人先正己，严重警惕站在业委会身后的、怀揣着不可告人目的的利益集团与个体。

05

避坑指南5：提高风险意识

没进入业委会时，感觉小区公益活动没啥技术含量。很多人容易掉以轻心，做事情之前不动脑子，屁股决定脑袋想当然。可一旦出错，业主不满情绪爆发，业委会可能就干不下去了，这也是业委会及其部分委员“寿命”不长的一大原因。

小区公益活动参与者要提前认识到这样的残酷现实，做事要稳妥，宁慢忌冲动，欲速不达。给业主足够的安全感，就是给自己更多的空间保障。用时间换空间，才有机会施展才华。

06

避坑指南6：尊重现行法律体制

学习法律法规常识，依法依规灵活运用规则，按照规定程序使然，避免因程序操作上的瑕疵、漏洞而前功尽弃。历史的失败经验告诉小区公益人士，因程序上的漏洞与瑕疵，许多小区业主大会的结果，往往被既得利益集团的代言人，付诸法律诉讼行动，而以失败告终是无言的结局。

坑二：团队

就目前现状而言，愿意从事小区公益活动的专业人员很少。也就是说，指望专业团队不现实，结合参与者能力与性格等特点相互搭配，妥善分工，并适当利用业主志愿者团队的劳动力，反而比较科学。

07

避坑指南7：团结比专业重要

能够有效管理一个上巿企业的老总，不一定能够成功管理好一个小区。干业委会需要具备很多素养：极好的沟通表达能力、感染力，丰富的社会阅历，靠谱的为人处世能力，明事理、有责任心，有团队精神等等等等。

业委会主任一定要是全能复合型人才：既具备将军之雄才大略，又是攻城拨寨、冲锋陷阵的士兵。其实，拥有这些素养的人可以说凤毛麟角。

英雄不问出处。只要是真心愿意为小区付出的人，都可以用合适的方法助力业委会成长以胜任工作。关键是业委会内部要相互理解，合作共赢。多少业委会因为内讧分崩离析，本来选出一届业委会就不容易，相处不和谐的团队成员很有可能成为彼此的坑，相互葬送。这会给业委会这个团队管理能力带来很高的挑战性。

08

避坑指南8：此路不通赶紧换，搞不定的事情千万别执着

业委会推进一项决议，比如更换、续聘物业公司一类的重要事项，通常难度很大。很可能业委会内部开了很多研讨会，做了大量前期调研，对新的物业服务企业的招聘规则设计了无数版本，但在小区进行公示时还是遭遇不少业主反对。因为已经付出了大量时间成本，此时停手业委会很难甘心，想要一鼓作气顶住压力推进下去。

此时业委会一定要冷静，充分衡量事情推进的风险，实在做不下去，千万不要强求，可以换个思路曲线救国，或许还有更温和的解决方式。手段太强硬，中途挂掉的机率也很大。要是事情没做成，被迫下台反倒得不偿失。

09

避坑指南9：解决问题就好

小区里不缺分析问题的人。业委会工作确实需要分析问题，但更需要提出解决方案及解决问题的人。很多问题不是解决不了，缺的是愿意解决问题的人。也就是能啃硬骨头、能扛事儿的人。

10

避坑指南10：问题的延时解决——疮，流脓了再挑

角色不同站的角度就不同，想事情看问题的思维方式也不同。业委会更容易看到业主看不到的问题，因此当某些问题开始萌芽时，业委会想要尽早解决掉，以免问题越来越严重。

但这里要说的是，不要着急，看到某些症状，学会延时解决。要注意，业委会毕竟只是业主大会的执行机构，有些事情假若业委会主动采取行动，反而被业主指责越权，好心办了坏事。因为业主还察觉不到问题的严重性，业委会提前做了，业主只会觉得里面有猫腻，业委会想搞钱。这个时候，业委会是被动的。

要解决一个问题，有时候需要时机。找准时机还需要做一系列思考，现在推进会有什么后果？业主支持吗？是否反而引发更大的冲突？一定要多方面考虑，再做决定。往往是问题激化，所有业主都想要解决问题的时候，最容易推进工作。

摆正位置，角色定位一定要精准。业委会就是一个执行机构，无任何的决策权，俗称的“鳅儿”。既然是个“鳅儿”，那么“老板”（业主大会—全体业主）决定什么就去执行什么。负责任的业委会要洞察小区公益动向，发现有事关共同利益的问题，就主动抛出议题来充分调研、研讨，达成共识后形成议案交业主大会决议。这个就是业委会最大的权力——抛出议题的权力。

坑三：业主

业主，作为小区物业产权所有人，在自家的居住场所，有天然的自由表达和行动的权力。虽然业委会有业主大会赋权，但也只是决策的执行者，没有任何立场去要求具体的个体做什么，而且业委会在法律界定上地位模糊，遭受业主的攻击或辱骂很正常。

大家压力都很大，骂业委会又没什么风险，因此业委会很容易被业主当作情绪的宣泄口。对于这一点，还需要参与者多一点自我安慰和理解了。

11

避坑指南11：寻找矛盾缓冲带，核心决策者不宜直面业主

当争议比较激烈时，核心决策者（通常是业委会主任）不宜直面业主，尤其是没有任何准备的时候，很容易遍体鳞伤，失去二次解释的机会。

矛盾纷争产生时，可以先借助其他渠道，给核心决策者和受众之间做个缓冲，通过中间者，比如其他委员，或者志愿者，先做沟通。让业主们先冷静下来，业委会主任再出面做进一步的解释。

业委会其实是高风险领域，作为业委会参与者，要学会保护好自己，保护好团队，“活”下来，才能做更多的事。

12

避坑指南12：珍惜志愿者

业委会能力精力毕竟有限，光靠几个委员干活也不够。很多公益活动还需要依靠志愿者的力量。并且，他们也是一个传递信息、促进沟通的枢纽。如果配合业委会信息平台以及其他各类场景，不断交互，最终会让小区发生整体性改变。

广大业主才是真正的英雄，只有充分相信业主，依靠业主，放手发动并组织业主，把业主紧密地团结起来，心往一处想，劲往一处使，充分发挥业主的聪明才智与资源优势，共同努力营造，才能开创小区历史新纪元！

13

避坑指南13：无利不起早

无利不起早也是业主对业委会的普遍理解。要打破这样的观点，业委会需要用实际行动说话。信任感都是培养出来的，在小区的点滴改变中，业主会慢慢认可，只是这需要时间，也需要投入大量精力。

总之，把那些愿干公益、会干公益、能干公益、自愿奉献、尽职尽责、全心全意去为广大业主服务、起模范及桥梁作用、乐意接受业主们的意见及批评、积极执行业主大会的决议的好业主选进业委会，广大业主的合理合法权益的诉求，才有可能在现行法律体系下得以实现。

业委会这项公益事业建设活动，如果掌控在具有公益之心、公益之德、公益之能的公益人士手里，是广大业主的福祉，反之就是一场灾难与浩劫。

民事民意民声民愿民议民策，只有在反复的民主协商、民主科学决策中产生的符合大多数业主意愿心声的议案，才能更加公平正义。为了小区未来的美丽、宜居，我们大家共同努力吧！

责编：王梦乐
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